Que prévoit le code de commerce lorsque le bail commercial, arrivé à son échéance, n’est pas renouvelé par le bailleur ? Il suffit de se reporter à l’article L. 145-14 dudit code pour le comprendre, lequel dispose :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.«
En d’autres termes, la propriété commerciale est protégée, un locataire de locaux commerciaux ne peut pas être à la merci, dans le cadre de l’exploitation de son activité, de son bailleur qui pourrait décider de ne pas lui renouveler son bail pour proposer les locaux à un autre exploitant acceptant de payer un loyer supérieur.
La cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier, 9 mai 2017, n° 15/00589) a eu récemment l’occasion de rappeler cette règle. Ainsi, lorsque le fonds de commerce n’est pas facilement transférable (locaux spécifiques impliquant des agréments pour pouvoir les exploiter, locaux implantés dans une zone commerciale offrant d’autres services annexes et complémentaires résultant de l’activité d’autres entreprises, locaux situés à l’intersection d’axes routiers, etc…), le préjudice moindre prévu par le texte ne saurait être allégué et l’indemnité d’éviction doit inclure la valeur du fonds de commerce.
En l’espèce, un centre de contrôle technique, installé sur le parking d’un centre commercial, s’est vu refuser le renouvellement de son bail commercial. Le bailleur avait pourtant pris le soin de proposer à son locataire un local de remplacement. Oui, mais la localisation et la superficie de ce local ne permettaient pas au locataire de retrouver une exploitation similaire à celle de son local dont le bail n’a pas été renouvelé. Le préjudice moindre ne pouvait pas être retenu. Les magistrats de Montpellier ne l’ont pas retenu !
Sébastien Robineau est docteur en droit et avocat au barreau de Paris. Il est spécialiste de droit des sociétés, ce qui ne l'empêche pas de garder un regard critique sur les principaux domaines du droit des affaires ! Il est le fondateur du cabinet Homère. Il intervient en Corporate / M&A et en fiscalité. Il assiste des clients français et internationaux, parmi lesquels il compte des clients institutionnels comme Sciences Po Paris, l'Autorité des Marchés Financiers, l'UGAP, la société Destination Ile de Ré, la société Hérault Aménagement, la société Territoire 34, la CCI de Région Hauts de France ou le Grand Port Maritime de Marseille.
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