Requalification en bail commercial : attention à la prescription !

Sébastien Robineau, publié le

La bail dérogatoire, acte II (Lire Bail commercial ou bail dérogatoire ?)…

Nombre de preneurs d’un bail tentent de faire requalifier leur contrat en bail commercial lorsque congé leur est donné de libérer les locaux qu’ils occupent. En effet, le bail commercial, relevant d’un statut organisé méticuleusement par le code de commerce, ne peut être dénoncé par le bailleur que tous les trois ans, ceci expliquant le surnom de bail trois-six-neuf, et ce, sous réserve de respecter un préavis de six mois préalables. La dénonciation d’un bail commercial ouvre droit à indemnisation du preneur évincé, lequel reçoit alors une indemnité d’éviction (Lire Fin du bail commercial et indemnité d’éviction).

Pour un preneur qui a signé un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, d’une durée maximale de vingt quatre mois pour les contrats renouvelés ou signés avant le 1er septembre 2014 et d’une durée maximale de trois ans pour les contrats signés depuis le 1er septembre 2014, la tentation d’une requalification en bail commercial à l’échéance est grande.

La Cour de cassation vient de rappeler que l’action en requalification se prescrit et que le point de départ de cette prescription est la date de signature du contrat de bail (.

La Cour de cassation fait application de l’article L. 145-60 du code de commerce aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [NDR: du chapitre consacré au statut des baux commerciaux] se prescrivent par deux ans. »

Mais il faut espérer une évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation qui conclut ainsi son arrêt « le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs. » En effet, rendue sur un bail dérogatoire alors que la durée de ceux-ci ne pouvait excéder vingt quatre mois, cette décision perd de son sens pour les baux dérogatoires conclus depuis le 1er septembre 2014.

Pourquoi ?

Tant que le bail est en vigueur, quel preneur osera s’opposer à son bailleur sur la requalification du contrat en bail commercial ? Bien souvent, c’est au terme du bail, alors que le preneur a pris connaissance de la décision de son bailleur de ne pas le laisser dans les lieux à la fin du bail, que celui-ci prend la décision de contester le statut des baux dérogatoires et de revendiquer la requalification en bail commercial. Lorsque les baux dérogatoires ne pouvaient excéder vingt quatre mois, si le point de départ de la prescription est la date signature du contrat, il suffisait, la veille de la fin du contrat, d’assigner son bailleur en requalification du bail en bail commercial pour tenter d’obtenir une indemnisation d’éviction. Mais lorsqu’un bail commercial a une durée maximale de trente six mois, si le point de départ de la prescription est la date signature du contrat, il sera trop tard à la fin du bail pour tenter une telle action.

Dans ce contexte, il pourrait être souhaitable que la Cour de cassation revoit sa jurisprudence et décide que le point de départ de l’action en requalification est le terme du contrat.

Attendons de voir l’évolution éventuelle de cette jurisprudence lorsque des baux dérogatoires signés depuis le 1er septembre 2014 feront l’objet de contentieux.

Affaire à suivre !

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A propos du blog

Comprendre les enjeux juridiques de la vie des entreprises est devenu une nécessité pour tout entrepreneur. A l’appui de cas concrets dont ont eu à connaître les juridictions françaises ou à partir de situations particulières qui ont trouvé une réponse sans avoir à emprunter la voie du contentieux, ce blog sur le droit des affaires met à la portée de tous les subtilités d’un domaine aussi vaste que technique.

A propos de l’auteur

Sébastien Robineau

Philippe Flamand Sébastien Robineau est docteur en droit et avocat au barreau de Paris. Il est spécialiste de droit des sociétés, ce qui ne l'empêche pas de garder un regard critique sur les principaux domaines du droit des affaires ! Il est le fondateur du cabinet Homère. Il intervient en Corporate / M&A et en fiscalité. Il assiste des clients français et internationaux, parmi lesquels il compte des clients institutionnels comme Sciences Po Paris, l'Autorité des Marchés Financiers, l'UGAP, la société Destination Ile de Ré, la société Hérault Aménagement, la société Territoire 34, la CCI de Région Nord de France ou le Grand Port Maritime de Marseille.

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