Bail commercial ou bail dérogatoire ?

Sébastien Robineau, publié le

Les entreprises qui ne sont pas propriétaires de leurs locaux en sont… locataires. Et lorsqu’une entreprise est locataire et qu’elle exerce une activité commerciale, son bail est obligatoirement soumis au statut des baux commerciaux, bien connus sous l’appellation « bail 3-6-9″.

Le statut des baux commerciaux, organisé par le Code de commerce, est très protecteur des intérêts du locataire et c’est bien logique. En effet, une part significative de sa clientèle lui est attachée en raison de l’emplacement de son adresse. Si l’entreprise devait quitter les lieux, pas sûr que toute sa clientèle lui resterait fidèle… En contre-partie de cette protection, le locataire signe un bail d’une durée de neuf années qu’il ne peut résilier que tous les trois ans. Il est toutefois possible de déroger au statut des baux commerciaux lorsque le bail est d’une durée maximale de trois ans. Et dans ce cas, la seule protection du locataire repose sur les stipulations du contrat de bail, qu’il convient dès lors de rédiger avec précision.

Mais parce que le statut des baux commerciaux correspond au droit commun des baux des entreprises commerciales, au premier faux pas du locataire bénéficiant d’un bail dérogatoire, c’est le statut des baux commerciaux qui revient au galop et ce, nonobstant les stipulations du bail !

La Cour de cassation veille au grain et elle l’a récemment rappelé (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045).

Une entreprise locataire avait conclu un bail de courte durée de quatre mois. Ce bail avait été exclu, contractuellement, du statut des baux commerciaux. Au terme du bail, cette entreprise est restée dans les locaux plusieurs mois avant de donner son congé au propriétaire, sans que la durée totale d’occupation des lieux n’ait excédé la durée maximale autorisée pour conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Convaincue que le bail dérogatoire s’était reconduit tacitement, cette entreprise pensait pouvoir s’affranchir des dispositions applicables aux baux commerciaux. Le propriétaire ne l’a pas entendu ainsi et il a réclamé à son ancien locataire les loyers correspondants aux mois restant à courir jusqu’au terme de la première période triennale.

La Cour de cassation a tranché le litige opposant locataire et propriétaire dans les termes suivants : « quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce« .

En clair, après un premier bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, pas de place pour un second bail dérogatoire, le nouveau bail est nécessairement soumis au statut des baux commerciaux, en toutes circonstances et sans exception. Et en l’espèce, les loyers étaient bien dus jusqu’à la fin de la première période triennale.

Circulez, il n’y a plus rien à voir !

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A propos du blog

Comprendre les enjeux juridiques de la vie des entreprises est devenu une nécessité pour tout entrepreneur. A l’appui de cas concrets dont ont eu à connaître les juridictions françaises ou à partir de situations particulières qui ont trouvé une réponse sans avoir à emprunter la voie du contentieux, ce blog sur le droit des affaires met à la portée de tous les subtilités d’un domaine aussi vaste que technique.

A propos de l’auteur

Sébastien Robineau

Philippe Flamand Sébastien Robineau est docteur en droit et avocat au barreau de Paris. Il est spécialiste de droit des sociétés, ce qui ne l'empêche pas de garder un regard critique sur les principaux domaines du droit des affaires ! Il est le fondateur du cabinet Homère. Il intervient en Corporate / M&A et en fiscalité. Il assiste des clients français et internationaux, parmi lesquels il compte des clients institutionnels comme Sciences Po Paris, l'Autorité des Marchés Financiers, l'UGAP, la société Destination Ile de Ré, la société Hérault Aménagement, la société Territoire 34, la CCI de Région Nord de France ou le Grand Port Maritime de Marseille.

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