Le bail commercial est-il réservé aux seules boutiques ? La réponse est évidente et les débats ayant entouré l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) le confirment. Toutes les entreprises commerciales sont de plein droit soumises au statut des baux commerciaux, sauf décision expresse du bailleur et du preneur de soumettre le bail à des dispositions dérogatoires.

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu apporter un éclairage singulier sur la nature des locaux entrant dans le champ d’application du statut d’ordre public des baux commerciaux (Cass. civ. III, 1^er oct. 2014, n°13-16.806) !

En l’espèce, une société commerciale était titulaire d’un bail portant sur un terrain nu. Cette caractéristique était un bon indice pour exclure le bail du statut des baux commerciaux. Le bail était d’une durée de vingt-trois mois. Cette durée était également un autre indice pour exclure le bail du statut des baux commerciaux. Le bailleur, à l’occasion de la résiliation du bail, soutenait que ce dernier n’était pas soumis au régime des baux commerciaux et qu’il était, en conséquence, dispensé de verser à son preneur l’indemnité d’éviction normalement due lorsque le bail commercial n’est pas renouvelé. Et pour cause, le preneur avait implanté deux containers en acier sur le terrain, lesquels containers étaient reliés par un toit de tôle. Rien à voir a priori avec un local commercial. En effet, les containers sont considérés par la loi comme des biens meubles, facilement (c’est vite dit…) déplaçables à tout moment avec l’aide d’un camion porte-containers. Et pourtant, la cour d’appel de Basse Terre (CA Basse Terre, 28 janv. 2013) a relevé que ces containers étaient reliés aux réseaux d’alimentation en eau et en électricité et que ce raccordement ne permettait pas l’enlèvement des deux containers. Dès lors, le caractère éminemment mobile des constructions n’était pas démontré en l’espèce. Les conditions de fixité et de solidité exigées par la jurisprudence étaient donc réunies et les deux containers devaient être regardés comme des bâtiments susceptibles d’être soumis au régime des baux commerciaux.

Cette décision est loin d’être une décision d’espèce propre aux territoires d’outre-mer dans lesquels les containers font partie du paysage (ces containers servent à acheminer depuis la métropole tout ce que ces territoires ne peuvent pas produire…). Tous les mobil homes, caravanes et autres caissons préfabriqués implantés sur des terrains nus vont pouvoir bénéficier de cette jurisprudence.

Aussi et avant de consentir un bail portant sur un terrain nu et avant d’autoriser ’implantation de structures légères, les bailleurs vont devoir réfléchir à deux fois car le statut des baux commerciaux est très protecteur des intérêts des preneurs.

Comme quoi, une situation de fait propre à nos départements et territoires d’outre-mer peut influer sérieusement sur l’évolution du droit français applicable à toutes les entreprises de notre République.