La saga de l’été 2014 de Homère : le palmarès des fausses bonnes idées du législateur (III)

Sébastien Robineau, publié le , mis à jour à

Les vacances débutent, se poursuivent voire s’achèvent pour nombre d’entre nous et avant de nous préparer à une rentrée qui nous est promise comme l’une des plus difficiles, revenons au cours de ce mois d’août sur quelques-unes des fausses bonnes idées qui ont traversé l’esprit de notre législateur au cours de l’année écoulée. Une saga législative des exemples à ne pas suivre à compter de la rentrée, en quelques sortes…

Parmi les fausses bonnes idées de notre législateur, certaines ont été fort heureusement bloquées à temps par le Conseil constitutionnel, garant, s’il est saisi, de la conformité des lois nouvelles au texte de la constitution de la Vième République. En effet, plus de soixante députés ou sénateurs peuvent avoir le réflexe de soumettre au Conseil constitutionnel le soin de vérifier la conformité à la constitution de la telle ou telle loi qu’une majorité parlementaire a réussi à emporter. C’est parfois avec succès. Parfois seulement. Parmi les fausses bonnes idées de notre législateur, d’autres n’ont malheureusement été bloquées par le Conseil constitutionnel, faute, par exemple, de ne pas lui avoir été soumises…

Petit retour sur ces idées qui ne doivent pas servir d’exemple, avant que ne soient prises les bonnes résolutions de rentrée !

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 juin 2014, dite Loi Pinel) n’a pas bravé l’épreuve du Conseil constitutionnel… On peut le regretter…

En effet, le statut du bail commercial a été revu à l’occasion de l’adoption de cette loi.

Certes, le statut des baux commerciaux méritait un dépoussiérage évident, mais un texte consacré aux TPE était-il l’occasion de le faire ? Que vient donc faire cette réforme du statut des baux commerciaux dans une loi qui vise à « permettre le maintien d’une offre commerciale et artisanale diversifiée » (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 21 août 2013) ? Les baux commerciaux sont les baux de droit commun applicables dès que le locataire est une entreprise commerciale, quel que soit le nombre de salariés que cette entreprise peut compter dans ses effectifs. Les commerçants et les artisans ne sont donc pas les seuls acteurs économiques à se voir imposer le statut des baux commerciaux. L’occasion n’était donc pas la bonne car peu de PME et d’ETI se sont émues du débat parlementaire ayant précédé l’adoption de ce texte qui, de par son objet, ne les concernait pas.

Pour autant, l’article 1A de la loi nouvelle a opéré une modification de taille dans le régime des baux commerciaux : l’impossibilité pour les locataires de renoncer, par une mention expresse dans le contrat de bail, à leur faculté de résilier tous les trois ans leur bail commercial (sauf pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux). La motivation de cet article est la suivante : « Le commerce a besoin de souplesse pour prospérer de façon équilibrée. Dans un environnement économique mouvant, une entreprise ne doit pas être bloquée pendant six ans ou pendant neuf ans du fait de clauses qui lui sont imposées. Les clauses interdisant au locataire de donner congé tous les trois ans pourraient être préjudiciable à l’équilibre économique et financier de l’entreprise en l’obligeant à continuer de payer un loyer pour des locaux superflus voire inutilisés. » (amendement n°CE93 déposé le 24 janvier 2014).

La situation était simple avant l’adoption de ce texte. Un bail commercial était conclu pour une durée minimale de neuf années. Le droit commercial permettait au locataire, tous les trois ans, de résilier son bail sous réserve, notamment, de respecter un préavis minimal de six mois. C’est pour cette raison que le bail commercial était plus communément appelé « bail 3-6-9 ». Toutefois, le locataire et le propriétaire pouvaient s’entendre sur une éventuelle renonciation, en toutes circonstances, du locataire à invoquer sa faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial. Il suffisait alors de le mentionner dans le contrat de bail. Le bail devenait alors un bail ferme sur au moins six années, voire ferme sur une durée de neuf années. Et pourtant, le locataire ne devenait pas l’otage de son propriétaire. Il n’était pas rare de rencontrer des offres de reprise de bail commercial, pour la durée ferme restant à courir, lesquelles trouvaient preneur sans plus de difficultés que les offres de location portant sur un bail initial. Désormais, la situation nouvelle est toute simple. Le locataire ne peut plus renoncer à cette faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial (sauf pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux).

Cette mesure est issue du travail de trois groupes parlementaires, soucieux visiblement d’organiser le bien des autres contre leur gré !

En effet, ces parlementaires ont probablement oublié que le locataire, proposant à son futur bailleur de renoncer à sa faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial, disposait d’un levier financier sans précédent, surtout en cette période de difficultés économiques. En échange de cette renonciation et selon les villes dans lesquelles l’immeuble concerné est implanté, il était d’usage d’obtenir une franchise de loyer d’un montant variant entre un mois et un mois et demi par année ferme d’engagement. En d’autres termes, un locataire s’engageant sur une durée ferme de six années pouvait obtenir entre six et neuf mois de franchise de loyer. Six à neuf de loyer économisé ! Autant de trésorerie affectée au développement du projet entrepreneurial. A l’heure où l’accès au financement des entreprises relève du parcours du combattant, cette réforme du statut des baux commerciaux constitue de toute évidence une belle avancée qui devrait « encourager la dynamique entrepreneuriale en rendant plus fluide le parcours des entrepreneurs » (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 21 août 2013) !

Et les faibles dont ces parlementaires ont voulu préserver les intérêts ne sont pas les seuls à être touchés par cette réforme. Toutes les entreprises commerciales (sauf pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux) perdent, à l’occasion de leur emménagement ou de leur déménagement, de cette manne financière de la franchise de loyer !

Qui trop embrasse mal étreint, n’est-ce pas ?

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A propos du blog

Comprendre les enjeux juridiques de la vie des entreprises est devenu une nécessité pour tout entrepreneur. A l’appui de cas concrets dont ont eu à connaître les juridictions françaises ou à partir de situations particulières qui ont trouvé une réponse sans avoir à emprunter la voie du contentieux, ce blog sur le droit des affaires met à la portée de tous les subtilités d’un domaine aussi vaste que technique.

A propos de l’auteur

Sébastien Robineau

Philippe Flamand Sébastien Robineau est docteur en droit et avocat au barreau de Paris. Il est spécialiste de droit des sociétés, ce qui ne l'empêche pas de garder un regard critique sur les principaux domaines du droit des affaires ! Il est le fondateur du cabinet Homère. Il intervient en Corporate / M&A et en fiscalité. Il assiste des clients français et internationaux, parmi lesquels il compte des clients institutionnels comme l'Autorité des Marchés Financiers, l'UGAP, la société Destination Ile de Ré, la société Hérault Aménagement, la société Territoire 34, la CCI de Région Nord de France ou le Grand Port Maritime de Marseille.

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