SARL et SCI, gare aux loyers impayés !

Sébastien Robineau, publié le , mis à jour à

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Une SARL et une SCI unies par le lien sacré du bail commercial… Une retraite dorée financée par la société d’exploitation, la SARL, qui verse en qualité de locataire d’un immeuble professionnel, un loyer au propriétaire, la SCI. Si, comme c’est le cas dans de nombreuses PME, le gérant de l’une est également le gérant de l’autre, voire l’associé des deux, c’est une idée toute simple pour se constituer un patrimoine immobilier afin de se préparer des jours meilleurs une fois que notre système de retraite par répartition aura rendu l’âme !

Compte tenu de la crise que nous traversons, lorsque la trésorerie de la SARL se tend plusieurs mois d’affilée, il n’est pas rare que le gérant de la SARL décide de ne plus payer à la SCI les loyers normalement dus. Comme il est le gérant des deux sociétés, il ne pense pas courir de grands risques… La démarche est tentante, l’idée est séduisante… Poche droite, poche gauche, personne ne semble lésé et en période troublée, autant ménager la trésorerie de son outil de travail. Il sera toujours temps de régulariser cette situation lorsque la crise sera derrière nous et que la trésorerie de la SARL retrouvera un niveau raisonnable.

Mais attention ! Si les difficultés de la SARL persistent et si une procédure collective de redressement judiciaire (voire de liquidation) devait être ouverte à l’encontre de la SARL, les plus grandes difficultés pourraient se présenter aux portes de la SCI !

En effet, la Cour de cassation a rappelé à l’ordre en 2013 les propriétaires bailleurs peu enclins à obtenir le paiement des loyers qui leurs sont dus.

Dans une première affaire (Cass. com., 8 janv. 2013, n°11-30.640), les juridictions de première instance avaient considéré que la volonté systématique du gérant de la SCI reposant sur son abstention à recouvrer un arriéré de paiement de sept années ou à demander la résiliation du bail illustrait indiscutablement la confusion des patrimoines de la SCI et de la SARL. Cette confusion des patrimoines justifie que la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL soit étendue à la SCI. Faisant d’une pierre deux coups, les juridictions de première instance avaient ainsi ouvert la procédure collective à l’encontre de la SCI, laquelle ne rencontrait pourtant pas de difficultés financières, mais qui avait le mérite d’être propriétaire d’un immeuble dont la vente allait ainsi pouvoir servir à payer les créanciers de la SARL !

La Cour de cassation a décidé de donner raison aux juges du fond, prenant ainsi le contrepied de deux arrêts qu’elle avait rendus en 2012 (Cass. com., 21 février 2012, n°10-27.907 et Cass. com., 10 mai 2012, n°11-17.413). Il est vrai que dans ces deux affaires précédentes, la durée de la période de défaut de paiement de la SARL était bien moins longue (trois années), mais quand même ! Trois années sans payer son loyer, c’est loin d’être normal…

Dans une seconde affaire (Cass. com., 26 mars 2013, n°12-14.809), les juridictions de première instance avaient refusé d’étendre la procédure collective de la SARL à la SCI, niant l’existence d’une confusion des patrimoines entre ces deux sociétés. Et pourtant, la SARL avait pris à sa charge d’importants travaux sur l’immeuble loué, lequel  lui avait été livré « brut de béton », ce qui semblait caractériser pourtant des relations anormales entre ces deux sociétés. De plus, la SCI s’était abstenue de recouvrer ses loyers impayés remontant à plus de douze mois, voire de solliciter la résiliation judiciaire du bail et ce, dans le seul but de bénéficier de travaux importants sur son immeuble livré « brut de béton ».

La Cour de cassation a décidé de donner tort aux juges du fond, leur reprochant de ne pas avoir vérifié, si justement, une telle situation ne démontrait pas une relation financière anormale caractéristique d’une confusion des patrimoines. Le montant des travaux pris en charge par la SARL (plus de 80.000 euros) et l’inaction de la SCI à recouvrer ses impayés de plus de douze mois semblent suffisants. Cet arrêt est d’autant plus important que la durée de l’impayé est significativement faible au regard de ce que retenait la Cour de cassation pour décider le contraire en 2012…

Ceux qui avaient parié, à la lecture de la première décision de 2013, sur une décision isolée eu égard à la durée exceptionnelle de l’impayé (sept années) en sont pour leurs frais, comme le gérant de la SCI de la seconde affaire…

En conclusion, un même gérant ou non, des associés identiques ou non, un loyer, ça se paie dans les temps ou la promesse d’une retraite dorée s’envolera en fumée une fois que l’immeuble aura été vendu pour désintéresser les créanciers de la société d’exploitation en difficultés !

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A propos du blog

Comprendre les enjeux juridiques de la vie des entreprises est devenu une nécessité pour tout entrepreneur. A l’appui de cas concrets dont ont eu à connaître les juridictions françaises ou à partir de situations particulières qui ont trouvé une réponse sans avoir à emprunter la voie du contentieux, ce blog sur le droit des affaires met à la portée de tous les subtilités d’un domaine aussi vaste que technique.

A propos de l’auteur

Sébastien Robineau

Philippe Flamand Sébastien Robineau est docteur en droit et avocat au barreau de Paris. Il est spécialiste de droit des sociétés, ce qui ne l'empêche pas de garder un regard critique sur les principaux domaines du droit des affaires ! Il est le fondateur du cabinet Homère. Il intervient en Corporate / M&A et en fiscalité. Il assiste des clients français et internationaux, parmi lesquels il compte des clients institutionnels comme l'Autorité des Marchés Financiers, l'UGAP, la société Destination Ile de Ré, la société Hérault Aménagement, la société Territoire 34, la CCI de Région Nord de France ou le Grand Port Maritime de Marseille.

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